Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des structures d’investissement. Elles permettent aux particuliers d’accéder au marché immobilier sans passer par l’acquisition classique de biens immobiliers. Ce type d’investissement présente plusieurs avantages, mais également quelques inconvénients. Dans cet article, nous vous détaillerons tout ce qu’il y a à savoir sur la SCPI.

Comprendre la SCPI : son fonctionnement et ses caractéristiques

Une SCPI est une société dont l’objectif est d’acheter, de gérer et de louer des biens immobiliers, principalement des logements, des bureaux ou des commerces. Cela afin de générer des revenus locatifs. Les particuliers peuvent investir en SCPI en achetant des parts sociales. C’est un peu comme lorsqu’on achète des actions dans une entreprise cotée en Bourse. La SCPI utilise les fonds collectés pour constituer un patrimoine immobilier et assurer la gestion locative des biens acquis.

Dans une SCPI, la capitalisation correspond à la valeur des biens immobiliers détenus par la société ainsi que des liquidités éventuelles. Elle se calcule en multipliant le nombre de parts par leur prix d’achat.

• Capitalisation = Nombre de parts x Prix d’une part

Certaines proposent également le démembrement de propriété. Il consiste à séparer les droits relatifs à l’usufruit (c’est-à-dire la perception des loyers) et les droits relatifs à la nue-propriété (c’est-à-dire la possession du bien immobilier). Cette option peut être intéressante pour les investisseurs qui souhaitent bénéficier d’un rendement locatif immédiat. Elle est aussi bénéfique à ceux qui au contraire souhaitent reporter cet avantage fiscal sur le long terme.

Les différents types de SCPI

• SCPI de rendement : elles recherchent avant tout un revenu locatif régulier. Elles investissent majoritairement dans des bureaux, des commerces et des logements situés en France ou en Europe ;
• SCPI fiscale : leur objectif est de permettre aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts. Elles investissent là aussi principalement dans l’immobilier locatif résidentiel neuf, mais peuvent avoir recours à différentes stratégies ;
• SCPI de plus-value : leur but est de réaliser des gains en capital à moyen ou long terme en achetant des biens immobiliers sous-évalués et en les revendant à meilleur prix une fois leur valeur augmentée ;
• SCPI de diversification : Elles sont généralement créées par des acteurs financiers désireux de proposer à leur clientèle un produit immobilier original. Elles peuvent être orientées vers des thèmes précis, comme l’énergie, la santé ou encore le tourisme.

Les avantages et les inconvénients de l’investissement en SCPI

Investir dans une SCPI présente plusieurs atouts ; il y a d’abord l’accès simplifié à l’immobilier locatif. Ici, acheter des parts de SCPI est beaucoup plus simple et rapide que d’acquérir un bien immobilier en direct. Il suffit de quelques heures pour devenir associé d’une SCPI, contre plusieurs mois pour un achat classique.

Ensuite, vient la diversification financière où investisseurs qui cherchent à diversifier leurs placements en incluant de l’immobilier dans leur portefeuille peuvent se tourner vers les SCPI. Ces sociétés proposent souvent des biens immobiliers variés, répartis dans différentes catégories (logements, bureaux, commerces) et zones géographiques (France, Europe).

Puis, on retrouve la gestion locative déléguée. Les équipes de gestion se chargent de toutes les tâches liées à la gestion locative. Cela inclut notamment la recherche de locataires, le recouvrement des loyers et l’entretien du patrimoine immobilier. Les investisseurs bénéficient ainsi d’un revenu locatif sans avoir à gérer les contraintes quotidiennes.

Comment choisir la SCPI dans laquelle investir ?

Afin de sélectionner la meilleure société pour votre projet d’investissement, plusieurs critères sont à prendre en compte. La performance financière passée vient en première place. En effet, il est important d’étudier les performances passées des différentes SCPI disponibles (taux de distribution, valorisation du patrimoine immobilier, etc.). Cela afin de se faire une idée de leur capacité à générer des rendements intéressants pour leurs investisseurs. Cependant, la performance passée n’est pas garante de la performance future.

La qualité de la gestion locative n’est également pas à négliger. Une bonne gestion locative est essentielle pour garantir la pérennité des revenus locatifs, minimiser le risque de vacances et préserver la valeur du patrimoine immobilier. Pour évaluer cette qualité, vous pouvez vous renseigner sur la société de gestion, consulter son taux d’occupation financier ou encore analyser la qualité et la diversification de ses biens immobiliers.

Les frais associés doivent aussi être pris en compte. Prenez connaissance des différents frais liés à l’achat, la détention et la revente des parts de la SCPI. Il s’agit notamment des frais de souscription, des frais de gestion et éventuellement des frais de sortie.

Et enfin, la fiscalité de l’investissement ; certains SCPI offrent des avantages fiscaux spécifiques comme les SCPI fiscales ou celles qui permettent le démembrement de propriété. Si vous souhaitez optimiser votre situation fiscale, privilégiez les solutions qui correspondent à vos objectifs.

Pour finir, il est essentiel de bien se renseigner sur les différentes SCPI disponibles afin de choisir celle qui correspondra le mieux à vos attentes en termes de rendement, de diversification, de gestion locative et d’avantages fiscaux.

Cette vidéo vous en dit plus sur le sujet si vous êtes un débutant.